说起商铺投资，大多数人首先想到的是优质地段，在过去的投资意识里，地段决定人流量大小，而人流量决定商铺价值高低。一位朋友在年购买了一个郊区门面，地段优越，处于十字路口转角处，周边有五星级酒店，户住宅的小区，在年以购买价的%售卖出去，然后在距离市中心更近的位置买下购物中心旁边的商业街商铺，在他看来购物中心旁边的商铺更具有增值潜力，而今购物中心已经开业，但是他的商铺每年的投资回报率还不足5%，商铺买下来花了万，每年租金只有8万，并且今年已经换了2个商家，想着增加点房租提高收益已成为难题！购物中心一直以来都是人流量集中的象征，按常理来说，购买购物中心或者周边的商铺有着很高的投资回报率才对，为何还会出现很低的投资回报率呢？我们从以下三个方面思考：思考一：人流量越大，商铺是否一定会增值？这个提问并非凭空遐想，因为我们在购买商铺时，销售人员大多把人流量作为衡量商铺增值指标，传达给购买者一个买来就会增值的思考方向。所以更多人会认为人流量越大，商铺投资的风险也就越小。其实商铺的价值和增值有着本质区别，当购买者抱怨商铺价格较高时，销售便已经想好了缘由：地段好，人流量大，价值就更高，却不代表未来能有很高的增值空间！对于郊区或者开发区来说价格则相对便宜，未来增值空间反而更大，市场规律恰好朝着这个方向进行，差距便越缩越小！在城市中心的商铺，可谓是寸土寸金，开发商的拆迁成本、建设成本都不低，使得商铺售价起点便高于一般商铺。例如一城市郊区商铺单价1.3万左右，而市中心商铺单价高达5万元左右，投资这类商铺预示着要以更高的租金出租，才能达到一定的投资回报率，对商家而言租金成本提高，同行竞争增大，人流量得不到快速提升，营业额存在下降风险，此时人流量便不再是左右租金的唯一因素，进而对商铺的增值销售有较大影响。思考二：商业氛围较好，是否说明商铺增值效果明显？目前在商业地产中，商业氛围较好的是购物中心、网红商业街、文旅地产，这些商铺投入的费用更多，主要体现在开发商对外宣传、公区装修、品牌引进等方面。所产生的费用最终都会体现在商铺销售和出租的价格中，也就是“羊毛出在羊身上”的道理。购物中心的商业氛围在全国商业地产中更具备代表性，一方面目前的实体商业消费地依旧以购物中心为主体，另一方面购物中心象征着“聚人气”之地！营销人士经常会说的话：有万达购物中心的地方，就是城市“中心”，说明万达购物中心在很多城市都具备代表性，殊不知一个城市在引进万达需要付出多大的“成本”！王健林在接受采访时就曾表示：作为商人，还是以赚钱为主！虽然有些功利性，但是万达走到今天也确实证明了自己有能力承担“中心”这个称谓！每个购物中心的商业氛围普遍高于一般商业综合体，无论是品牌管理输出，还是建筑包装设计，都存在着“唯一性”，共同点则是都付出了更多资金打造，以此营造出良好的商业氛围，特别是购物中心的外立面包装和内部公区装修，中央空间、扶梯、中庭灯光等成为购物中心独有特征。花“重资”打造的购物中心，其商铺售价势必不会便宜。例如一个县级市的购物中心商铺租金高达元/平方米，而周边的商铺只有元/平方米左右，对商家而言能否承担起这个租金标准，还得看经营过程是否有很好的销量，目前来看购物中心的商家火爆业态主要以儿童游乐、餐饮、奢饰品为主，服装零售行业却在走“下坡路”！这个现象一旦延伸到儿童游乐、餐饮、奢侈品等这类业态，其商铺价值能否维持稳定就将成为未知数！可见商业氛围较好的商铺依然存在投资风险。思考三：电商时代，对商铺影响是否会持续增大？地段好的商铺，最大的压力目前来自于电商，也就是所谓的线上销售，本身地段好的商铺售卖价格较高，商家付出的租金成本同样更多，而商家的竞争不仅来自于周边同行商家，还来自于线上如网店、微商等等。电商时代的到来，是经商模式的一场“革命”，打破了传统销售模式，采用多元化方式进行销售。例如短视频带货、直播带货等线上销售，通过视频等形式介绍，更加直观、清晰地展现给消费者，从而达成交易，比实体店成交效率更高，只是目前电商销售依旧需要规范和完善，依然存在部分“假货”，也是电商不如实体店的一个重要方面。总体来看，线上销售略高于线下销售，随着电商法律法规不断完善，网店也会迎来相对稳定，按照目前电商的发展方向，全民经商成为趋势，也就是说经商的“垄断性”模式将会被打破，线上销售依然需要商铺作为支撑，从餐饮店得以体现，正是因为餐饮的保质期，才使得美团、饿了么等外卖平台的兴起，它们脱离了实体店的餐饮行业显然不能独立进行！针对线上电商分析，商铺的价值虽然优势削减，其价值依旧存在，线上和线下结合成为未来发展趋势，两者不可或缺！同样在趋于稳定后，商铺的保值效果会得以体现，投资回报率更加特近银行定期存款利率、通货膨胀速率！回到购物中心旁边的“黄金铺”中，这样的商铺是否值得投资呢？首先看购物中心对旁边的商铺是否有引流作用，商家在购物中心旁边开店是否能产生较好的销量。如果购物中心开业后人流量并没有得到提高，商家经营起来并没有多大优势，则直接影响到业主的租金收益，定价太高商家难以接受，定价太低达不到一定的投资回报率标准，容易陷入两难境地。此时需要业主考察购物中心的品牌是否知名，运营管理是否有利于商家经营，只有商家的产品销量好，商铺才有更高的增值空间！其次分析购物中心周边的商铺适合经营什么业态，提前分析好对租赁商家的定位，预估租金收益高度。例如购物中心旁边的商铺多以社区底商为主，存在两种出租方向：一种是以服务小区业主的业态为主，比如药店、便利店、餐饮店等，另一种则是与购物中心相匹配的业态，比如知名小吃类、高端配套类，预估出租金收益下限与上限，作为商铺能否投资的指标！最后在谈判商铺售价时，判断开发商报价是否合理，如果销售价格定价太高，对业主而言不利于“投资”。曾经一个开发商销售住宅底商，在购物中心还未确定入驻时，商铺出售价格较低，等到购物中心项目落定后，开发商坐地起价，将商铺售价提高50%，此时依然有不少购买者，但是对他们而言已错过最佳投资时机，因为此时的商铺投资效果在开发商眼中已经明显，所以把商铺未来增值“高度”再次提高。对业主而言便存在一定的“风险性”！投资商铺的指标并为唯一，受到多方面因素影响，特别是城市消费力增长空间，人口增长速度等，地段越好的商铺价值一定大，但是增值性却不一定比郊区更具备优势！
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